Seguro habitacional: confira quais são os riscos cobertos

Os dois tipos de seguro habitacional – operações do SFH (Sistema Financeiro da Habitação) e fora dele – têm características distintas. O ponto em comum é a cobertura total do saldo devedor, no caso de o mutuário morrer ou ficar inválido, permitindo que o imóvel seja transmitido a seus herdeiros e que a instituição de crédito imobiliário seja ressarcida. O seguro habitacional do SFH adota apólice padronizada e eventuais prejuízos são assumidos pelo Estado.

As seguradoras recebem remuneração padrão pela prestação de serviços operacionais, com base em percentual sobre os prêmios arrecadados mensalmente junto com as prestações do financiamento do imóvel. Pelas regras do SFH, atualmente, os imóveis a serem financiados precisam ter, no máximo, avaliação de mercado de R$ 500 mil para a concessão de financiamento limitado a R$ 450 mil. Esses valores são atualizados, todos os anos, pelo governo.

Operações do crédito imobiliário de quantias superiores a esses limites, por sua vez, são atendidas pelo chamado financiamento fora do SFH, possibilitando concessão de crédito pelos critérios de cada instituição financeira. A seguradora é que garante o risco e a apólice é ilimitada em termos de valores para garantir o financiamento imobiliário. A cobertura mínima exigida é para morte e invalidez permanente.

Cobertura para o risco de morte e invalidez permanente

O seguro de morte e invalidez permanente permite a liquidação da dívida (ou parte da dívida quando houver mais de um participante no contrato de financiamento) na hipótese de falecimento do mutuário por qualquer causa, seja por doença ou acidente. No entanto, a cobertura do seguro habitacional para morte por doença só será válida caso o mutuário tenha adoecido depois da assinatura do contrato de financiamento, sem ter conhecimento anterior da enfermidade.

A cobertura também não será válida quando a doença for, comprovadamente, decorrente de acidente pessoal ocorrido antes da data de assinatura do contrato de financiamento. A cobertura para invalidez permanente funciona da mesma forma, ou seja, o seguro só garante este risco caso ele venha a se concretizar depois da data da assinatura do contrato de financiamento do imóvel.

Para efeito de seguro, invalidez permanente decorre de acidente pessoal ou doença que resulta em incapacidade total e definitiva para o exercício da ocupação principal do mutuário, no momento do sinistro. Se o mutuário não possuir atividade de trabalho, ele também apenas contará com a cobertura caso fique inválido para exercer qualquer atividade laboral. Supondo que o mutuário, por ocasião da assinatura do contrato de financiamento imobiliário, seja aposentado por invalidez pelo INSS, ele só poderá contratar cobertura de morte. Ou seja, o risco de invalidez permanente é excluído.

Cobertura para o risco de danos físicos do imóvel

Essa modalidade garante indenização para prejuízos causados por: incêndio, queda de raio e explosão; vendaval; desmoronamento total ou parcial de paredes, vigas ou outra parte estrutural do imóvel; ameaça de desmoronamento, desde que devidamente comprovado; destelhamento causado por ventos fortes ou granizo; inundação decorrente de transbordamento de rios ou canais; e alagamento provocado por chuvas ou rompimento de canos e tubulações não pertencentes ao imóvel segurado.

Com exceção dos riscos de incêndio, queda de raio e explosão, a garantia do seguro habitacional (DFI) se refere a danos causados ao imóvel por fatores externos. Em outras palavras, prejuízos provocados por acontecimentos gerados de fora para dentro do imóvel, sobre o prédio, ou sobre o solo ou subsolo em que está construído. Por exemplo, um rio ou canal transborda e a água danifica a sua casa. O seguro DFI paga as despesas para a recuperação do imóvel, mas não se responsabiliza pelos seus pertences. A mesma garantia você tem caso chuva, granizo ou rompimento de canos fora da sua casa provocar danos.

Coberturas adicionais

As seguradoras podem oferecer coberturas adicionais, não previstas inicialmente no seguro habitacional. Por exemplo, serviços de atendimento a emergências domiciliares (Assistência 24h), assistência funeral e contra riscos de danos ao conteúdo dos imóveis, entre outras.

O que o seguro habitacional não cobre?

Como todo seguro, existem exclusões no seguro habitacional.

Riscos excluídos para morte e invalidez permanente (MIP)

A cobertura de ambos (seguro obrigatório, por lei, do SFH e o chamado “fora do SFH”) exclui o risco de morte e de invalidez total e definitiva do mutuário, causadas, direta ou indiretamente, por acidente antes da assinatura do contrato de financiamento, ou por doença com início anterior à data de concessão do empréstimo, caso seja do conhecimento do segurado. O suicídio também está excluído quando praticado até dois anos depois do início da vigência do seguro habitacional.

O risco de invalidez temporária e/ou parcial também está excluído. Em caso de desemprego, o seguro não cobre o saldo devedor. Algumas seguradoras oferecem, à parte, seguro para essa eventualidade mediante a contratação dessa cobertura e o pagamento de prêmio adicional. O seguro habitacional também não garante pagamento de prestações em atraso.

Riscos excluídos para danos físicos do imóvel (DFI)

Não contam com cobertura os danos decorrentes de:

  • uso e desgaste, ou seja, danos verificados exclusivamente em razão da utilização normal do imóvel ou do decurso do tempo, como os que afetam, por exemplo, revestimentos, instalações elétricas e hidráulicas, pintura, esquadrias, vidros, ferragens e pisos;
  • má conservação ou falta de manutenção, isto é, falta de cuidados usuais para manter o funcionamento normal do imóvel, como limpeza de calhas, tubulações de esgoto etc;
  • atos dolosos do mutuário;
  • água de chuva, quando invadir o interior do imóvel pelas portas, janelas, vitrinas, claraboias, respiradouros ou ventiladores abertos ou defeituosos;
  • vazamento de água de torneira ou registro, ainda que deixados abertos inadvertidamente;
  • infiltração de água ou outra substância líquida por meio de pisos, paredes e tetos, a não ser que tenha sido provocada por fatores externos ao imóvel;
  • danos já existentes antes da contratação do seguro.
  • vazamento de água, devido à ruptura de encanamentos pertencentes ao imóvel financiado (ou ao edifício ou conjunto habitacional do qual o mesmo faça parte);
  • trincas e fissuras no imóvel, sem ameaça de desmoronamento;
  • obras de melhorias no imóvel que não tenham sido comunicadas à seguradora antes da ocorrência de sinistro;
  • recuperação de qualquer dano não decorrente do sinistro;
  • móveis, utensílios e eletrodomésticos;
  • danos provenientes de vícios de construção (erro de cálculo, de projeto ou na execução da obra);
  • danos elétricos, a não ser quando provocados por fatores externos ao imóvel;
  • prejuízos causados por extravio, roubo ou furto;
  • prejuízos decorrentes de atos de inimigos estrangeiros, operações de guerra, guerra civil, guerrilha, revolução, rebelião, tumultos, lei marcial ou estado de sítio;
  • danos causados por atos terroristas;
  • prejuízos provocados por radiações ionizantes ou contaminação proveniente de radioatividade de qualquer combustível ou resíduo nuclear.

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